Содержание
Сколько стоит купить дом в Японии (2025 год)?
Покупка дома в Японии может варьироваться от чрезвычайно доступных загородных домов до сверхдорогих городских квартир. В этой статье представлен подробный анализ цен на жилую недвижимость в Японии в 2025 году, с акцентом на стоимость в сельской местности по сравнению с крупными городами, такими как Токио и Осака. Все цены указаны в японских иенах (¥) и долларах США (USD) для удобства (приблизительно ¥140 ≈ $1). Важно отметить, что Япония не вводит никаких дополнительных сборов или ограничений для иностранцев – цены на недвижимость в Японии одинаковы для иностранных покупателей и граждан Японии.
Ниже мы приводим примерные данные о ценах на жилье в Японии в сельских районах, крупных городах (Осака, Киото, Фукуока, Саппоро), а также подробно рассматриваем рынок жилья в Токио по районам и типам недвижимости. Мы также обобщаем цены на земельные участки и доходность от аренды квартир типа 1LDK в этих районах, чтобы помочь вам принимать обоснованные решения при поиске недвижимости на продажу в Японии.
Средние цены на недвижимость в Японии по регионам (2025 г.)
| Область | Средняя цена (японские иены) | Средняя цена (доллары США) |
|---|---|---|
| Сельская Япония | 20 000 000 иен | 143 000 долларов США |
| Осака Сити | 55 000 000 иен | 393 000 долларов США |
| Киото | 60 000 000 иен | 430 000 долларов США |
| Город Фукуока | 56 000 000 иен | 400 000 долларов США |
| Город Саппоро | 51 500 000 иен | 368 000 долларов США |
| Токио (внешние районы) | 55 000 000 иен | 393 000 долларов США |
| Токио (средняя температура 23°F) | 91 400 000 иен | 653 000 долларов США |
| Токио (Центральные районы) | 120 000 000 иен | 860 000 долларов США |
- Курс доллара США по приблизительному обменному курсу 2025 года: 150 йен = 1 доллар США.
Сельская местность Японии: цены на жилье и землю в сельской местности
Цены в сельской местности Японии значительно ниже, чем в городах. Во многих сельских префектурах средняя стоимость отдельно стоящего дома может составлять около 20–25 миллионов иен (примерно 140 000–180 000 долларов США). Например, самая низкая средняя цена в префектуре за односемейный дом площадью 100 м² (около 1075 кв. футов, возраст 10 лет) составляет примерно 19,9 миллионов иен.
Однако бесчисленное множество старых домов в небольших городах продаются гораздо дешевле. На самом деле, в сельской местности Японии нередко можно найти готовые к заселению дома всего за 2–3 миллиона иен (около 14 000–21 000 долларов). Эти сверхдешевые объекты недвижимости часто представляют собой акия (заброшенные дома) — ветхие дома, которые пустуют из-за сокращения населения Японии. Местные органы власти ведут «банки акия», в которых размещают объявления о продаже таких объектов, некоторые из которых стоят менее 1 миллиона иен или даже продаются бесплатно, как правило, в обмен на обязательство отремонтировать их или проживать в них.
Цены на землю в сельской местности также невысоки. В отдаленных деревнях земля может стоить всего несколько сотен иен за квадратный метр. Например, в одном из самых недорогих обследованных мест Японии, на Хоккайдо, официальная стоимость земли составляет около 1350 иен/м² (примерно 4460 иен за цубо). Это означает, что теоретически вы можете купить участок земли площадью 500 м² (5380 кв. футов) менее чем за 1 миллион иен — примерно за пять участков под застройку всего за 770 000 иен (≈5500 долларов США). Такие низкие цены отражают сокращение населения в сельской местности и обилие жилья.
10 невероятных крошечных домов в Японии: фототур
Напротив, стоимость сельскохозяйственных угодий и жилых участков в более доступной сельской местности (вблизи региональных центров или туристических зон) будет выше, но все же скромной по сравнению с городскими районами – часто в диапазоне нескольких тысяч иен за квадратный метр (десятки тысяч иен за цубо).
Крупнейшие города: Осака, Киото, Фукуока и Саппоро.
В крупных региональных городах Японии цены на жилье, хотя и выше, чем в сельской местности, в целом ниже, чем в Токио. Ниже мы подробно расскажем о средних ценах на жилье и рыночных тенденциях в Осаке, Киото, Фукуоке и Саппоро по состоянию на 2025 год, а также представим некоторую информацию о ценах на землю. Во всех этих городах в последние годы наблюдался рост цен, хотя они остаются умеренными по сравнению с премиальным рынком недвижимости Токио.
Осака (大阪)
Осака — второй по величине мегаполис Японии, и цены на жилье в этом торговом городе довольно высоки, но не настолько, как в Токио. По состоянию на конец 2024 года средняя цена новой квартиры в Осаке составляла около 55–57 миллионов иен (приблизительно 390 000–410 000 долларов США). Это свидетельствует о резком росте (в некоторые месяцы более чем на 40% в годовом исчислении) из-за высокого спроса и ограниченного предложения новых объектов.
Для сравнения, цены на вторичное жилье в Осаке ниже: средняя стоимость квартиры площадью 70 м² в префектуре Осака составляет около 18–20 миллионов иен (130 000 долларов), в то время как в самом городе Осака средняя цена выше — примерно 45 миллионов иен (320 000 долларов) за относительно новую квартиру площадью 70 м². Отдельно стоящие дома в пригородах Осаки можно найти в диапазоне 20–40 миллионов иен (140 000–280 000 долларов) в зависимости от возраста и расстояния от города, в то время как земля в центре Осаки стоит дорого — стоимость элитной земли в центре города составляет порядка 1–2 миллионов иен за м² (более 3,3–6,6 миллионов иен/м²) в коммерческих районах, а в жилых зонах несколько ниже.
Доходность от аренды для инвесторов на рынке недвижимости Осаки умеренная. Небольшие квартиры (студии или однокомнатные квартиры) в городе Осака обычно приносят валовую доходность от аренды около 4–5% годовых. Это немного выше, чем в Токио, что отражает более низкие цены покупки по сравнению с арендной платой в Осаке. Например, одно исследование показывает, что доходность от аренды однокомнатных квартир в Осаке в среднем составляет около 4%.
Киото (京都)
Киото, известный своим историческим наследием и ограниченным новым строительством, стал свидетелем резкого роста цен на жилье в культурной столице Японии. В 2024 году цены на новые квартиры в префектуре Киото подскочили на 30,6% по сравнению с предыдущим годом, опередив рост в Осаке. Центральная часть Киото сейчас чрезвычайно дорога: в популярных районах, таких как Накагё (центральный Киото), средняя цена новой квартиры превысила 100 миллионов иен (более 700 000 долларов) – результат строительства элитных бутиковых проектов и высокого спроса со стороны состоятельных покупателей (включая тех, кого привлекает культурная привлекательность Киото).
Сколько стоит квартира в Токио. Ноябрь 2021 Г.
В других центральных районах (например, Хигасияма, Кита) средняя цена новых квартир также составляла около 100 миллионов иен или выше. Эти цены сопоставимы с ценами на элитную недвижимость в Токио, что отражает дефицит земли в Киото и строгие строительные нормы.
Для обычных покупателей существуют более скромные варианты на окраинах Киото. Средняя цена квартиры на вторичном рынке в городе Киото составляет около 30–40 миллионов иен (примерно 210–280 тысяч долларов) за стандартную квартиру для семьи, в то время как в пригородах префектуры Киото (например, в таких городах, как Удзи или Камеока) цены ниже, в районе 20 миллионов иен.
В Киото цены на отдельно стоящие дома также сильно различаются: современный дом на одну семью в центральном районе может легко стоить более 60–80 миллионов иен (430–570 тысяч долларов), в то время как старые дома или дома на окраинах гораздо дешевле, иногда 20–30 миллионов иен (особенно если это старые таунхаусы типа «матия», нуждающиеся в ремонте). Земля в центре Киото дорогая (подобно Осаке, часто значительно дороже 1 миллиона иен/м²), но более доступная в отдаленных районах или соседней префектуре Сига (популярная альтернатива для тех, кто ездит на работу в Киото из-за высоких цен в этом городе).
Фукуока (福岡)
Фукуока, крупнейший город на острове Кюсю, в последние годы стала одним из самых привлекательных рынков недвижимости в Японии. Цены на новые кондоминиумы в городе Фукуока резко выросли, достигнув в среднем около 56 миллионов иен (400 000 долларов США) за единицу к 2024 году. Этот резкий рост (более чем на 40% по сравнению с предыдущим годом) объясняется замедлением темпов строительства и ограниченным предложением – было построено меньше новых кондоминиумов, что привело к росту цен на имеющиеся в наличии объекты.
Несмотря на этот скачок, рынок жилья в Фукуоке остается более доступным, чем в Токио или Киото. Например, квартира площадью 70 м², построенная 10 лет назад, в городе Фукуока в среднем стоит около 37–38 миллионов иен (270 тысяч долларов). В пригородах или небольших городах префектуры Фукуока квартира такого же размера в среднем стоит всего 23 миллиона иен (~165 тысяч долларов), что подчеркивает большой разрыв между городскими и сельскими районами даже в пределах префектуры.
Цены на отдельно стоящие дома в Фукуоке варьируются в зависимости от местоположения: в городе новые дома могут стоить от 40 до 60 миллионов иен (от 290 до 430 тысяч долларов), в то время как в сельской местности Кюсю можно найти просторные дома значительно дешевле 20 миллионов иен.
Согласно объявлениям о продаже земельных участков в Фукуоке, стоимость земли под жилую застройку в центральных районах составляет от 300 000 до 600 000 иен за квадратный метр (от 1 до 2 миллионов иен за квадратный метр) за лучшие участки. В то же время на окраинах стоимость земли резко падает; в пригородах можно купить землю менее чем за 100 000 иен за квадратный метр, а в более отдаленных районах — еще дешевле.
В Фукуоке высокий спрос на аренду жилья, и доходность от сдачи в аренду небольших квартир, как правило, несколько выше, чем в Токио. К 2025 году доходность от аренды однокомнатных квартир в Фукуоке может составить примерно 5–6% годовых, что отражает рост населения города и интерес инвесторов. (Например, согласно последним исследованиям, ожидаемая доходность от аренды однокомнатных квартир в Фукуоке составляет около 5,0%, что аналогично показателям других городов региона.)
Саппоро (札幌)
Саппоро, столица Хоккайдо, предлагает относительно доступное городское жилье по японским меркам, хотя цены растут. Средняя цена новой квартиры в Саппоро в 2022 году составляла около 51,5 миллиона иен и, вероятно, немного выросла к 2024 году. Это заметно дешевле, чем в крупных городах Кансая или Кюсю, но для Саппоро это представляет собой значительное увеличение (исторически цены на новые квартиры здесь составляли 30–40 миллионов иен). Рост частично обусловлен проектами реконструкции и притоком инвесторов, а также привлекательностью Саппоро как регионального центра.
В Саппоро вторичное жилье остается довольно доступным: типичная квартира (70 м²) может стоить около 20–25 миллионов иен (примерно 150–180 тысяч долларов США) в зависимости от возраста и близости к центру города. Отдельно стоящие дома в пригородах Саппоро также можно найти в ценовом диапазоне 20–30 миллионов иен за относительно современные постройки, в то время как более старые дома или дома в сельских районах Хоккайдо могут быть намного дешевле (часто значительно дешевле 10 миллионов иен).
Цены на землю в Саппоро умеренные – стоимость жилой земли в центре города может составлять от 100 000 до 200 000 иен за квадратный метр, что значительно ниже цен в Токио, а на окраинах города цена может достигать десятков тысяч иен за квадратный метр.
С точки зрения инвестиций, доходность от аренды в Саппоро привлекательна. Небольшие квартиры, как правило, приносят около 5% валового дохода в год, что выше, чем в большинстве городов Хонсю. Например, одно исследование ожидаемой доходности показывает, что доходность от аренды квартир в Саппоро составляет около 5,0%, что отражает баланс умеренных цен на недвижимость и стабильной арендной платы. Это делает Саппоро интересным для инвесторов в арендную недвижимость, хотя управление недвижимостью и суровые зимы Хоккайдо являются практическими факторами, которые следует учитывать.
23 района Токио: разница в ценах
Цены на жилье в Токио сильно различаются в зависимости от района. В целом, средняя цена квартиры площадью 70 м² в 23 районах Токио по состоянию на 2025 год составляет около 91,4 миллиона иен (примерно 653 000 долларов США). Однако за этой средней ценой скрывается огромный разброс. В самых престижных центральных районах Токио цены исчисляются сотнями миллионов иен, в то время как в окраинах города цены значительно ниже.
Центральные (элитные) районы
Элитный сегмент представлен такими районами, как Минато, Тиёда, Тюо и Сибуя . В районе Минато (где расположены такие кварталы, как Роппонги и Аояма) самые высокие цены на квартиры – в среднем около 198,8 млн иен за квартиру площадью 70 м² (почти 1,42 млн долларов ). Тиёда (район Императорского дворца) и Сибуя немного отстают, цены составляют примерно 115–120 млн иен (около 820 тыс. долларов ). Нередко новые элитные квартиры или более крупные объекты в этих районах стоят от 300 до 500 млн иен (несколько миллионов долларов США) в престижных районах.
Стоимость земли здесь астрономическая: в Гиндзе коммерческая земля оценивается примерно в 57 миллионов иен за квадратный метр – это значит, что площадь размером с татами (~1,65 м²) стоит около 94 миллионов иен (более 670 000 долларов ). Жилая земля в престижных районах не сильно отстает, часто несколько миллионов иен за квадратный метр.
Внешние (доступные) районы
Напротив, в более отдаленных районах Токио жилье относительно доступно. К наименее дорогим районам (часто расположенным на севере и востоке, дальше от центральных деловых районов) относятся такие районы, как Кацусика, Адачи и Эдогава . Самая низкая средняя цена в районе составляет около 50–55 миллионов иен (примерно 360–393 тысяч долларов ) за квартиру площадью 70 м². Например, в районе Кацусика средняя цена составляет примерно 50,5 миллионов иен , а в районе Адачи — около 53 миллионов иен за квартиру такого размера.
Эти отдаленные районы больше напоминают пригороды; здесь предлагаются небольшие, старые дома и более длительные поездки на работу, отсюда и более низкие цены. Именно в таких районах за 50 миллионов иен (около 360 000 долларов ) можно купить совершенно новую квартиру для всей семьи, в то время как за те же деньги в центре Токио можно приобрести лишь крошечную студию.
Районы среднего уровня
Между ними находятся жилые районы среднего ценового сегмента (такие как Сугинами, Итабаси, Ота, Нерима и др.), где цены на квартиры площадью 70 м² обычно составляют 60–80 миллионов иен (примерно 430–570 тысяч долларов ). Эти районы популярны среди многих работающих семей, которые стремятся найти баланс между стоимостью жилья и транспортной доступностью. Например, в Нериме или Итабаси (на северо-западе города) средняя цена может составлять около 60–65 миллионов иен , в то время как в Сетагая или Бункё (ближе к центру и в престижных районах) — 80–90 миллионов иен . В целом, медианный показатель по Токио завышается за счет дорогих центральных районов, но широкий диапазон цен можно найти по всей стране.
Типы жилья в Токио: квартиры, дома и дома типа «акия».
Кондоминиумы (квартиры)
Наиболее распространенный вид недвижимости в Токио — это покупка квартиры в кондоминиуме. Как показано выше, новые и недавно построенные квартиры в центральных районах стоят очень дорого (часто более 1 миллиона иен за квадратный метр ). Даже в менее центральных районах новые квартиры часто стоят 800 000–900 000 иен за м² , что означает, что типичная квартира площадью 70 м² (750 кв. футов) может легко стоить 50–60 миллионов иен ( 350–420 тысяч долларов ).
Покупатели, рассматривающие вторичное жилье (中古マンション), обнаружат более низкие цены: например, 20-летняя квартира в кондоминиуме 3LDK в пригородном районе может продаваться за 30–40 миллионов иен в зависимости от расстояния до железнодорожного вокзала. Рынок кондоминиумов в Токио демонстрирует тенденцию к росту: средняя цена новых квартир в 2023 году достигла 103,9 миллиона иен в 23 районах (беспрецедентно высокий показатель).
Ожидается, что эта тенденция сохранится и в 2025 году, хотя и в более умеренном темпе, поскольку некоторые покупатели не могут позволить себе жилье и ищут более дешевые варианты в соседних префектурах ( Сайтама, Тиба, Канагава ).
Отдельно стоящие дома
В Токио владение отдельно стоящим домом («иккодате») встречается реже, но многие из них существуют, особенно в тихих жилых районах. Как правило, наибольшую стоимость составляет земля – даже небольшой участок под дом может быть очень дорогим в городе. Средняя цена отдельно стоящего дома в столице Японии составляет около 50 миллионов иен , но эта цифра включает в себя старые дома и дома в пригородах.
Современные новостройки в 23 районах Токио обычно стоят от 60 до 120 миллионов иен ( от 430 до 860 тысяч долларов ), в зависимости от местоположения и размера. Например, новый трехкомнатный отдельно стоящий дом в Сетагая (элитный жилой район) может стоить около 80–90 миллионов иен , тогда как в отдаленном районе, таком как Адачи , новые дома могут стоить 50–60 миллионов иен . В центральных районах отдельно стоящие дома являются роскошью (из-за дефицита земли) и часто стоят значительно больше 150 миллионов иен , если вам нужен участок разумной площади.
Стоит отметить, что многие частные дома в Токио строятся на очень маленьких участках (иногда менее 100 м² / 1076 кв. футов земли), что делает их относительно доступными. Примеры земельных участков в Токио иллюстрируют стоимость: участок в престижном районе (Минато или Сибуя) может легко стоить более 10 миллионов иен за цубо (≈ 3 миллиона иен/м² ), в то время как земля на окраинах (например, в западных районах Токио, таких как Хатиодзи или Оме ) может стоить от 100 000 до 300 000 иен за цубо , в зависимости от близости к станциям.
Акия (Заброшенные дома)
В контексте Токио дома типа «акия» встречаются гораздо реже, чем в сельской местности Японии, но они существуют. По мере того, как старшее поколение уходит из жизни или переезжает, даже некоторые дома в Токио пустуют. Однако, в отличие от обезлюдевших сельских деревень, заброшенные дома в Токио обычно расположены на ценных землях , поэтому они редко бывают «очень дешевыми». Вместо этого эти объекты недвижимости, как правило, продаются по цене земли .
Например, старый деревянный дом в одном из пригородов Токио может продаваться как «специальный дом для ремонта» по цене, скажем, 20–30 миллионов иен , что отражает стоимость участка (само строение, вероятно, имеет небольшую ценность). Иногда опытные покупатели (включая иностранцев) ищут такие дома, требующие ремонта, как способ выйти на токийский рынок по более низкой цене.
В Большом Токио (и соседних префектурах) даже существуют местные правительственные программы по размещению объявлений о продаже или аренде домов типа «акия», но не стоит ожидать домов за 0 иен в центре Токио – даже ветхий дом обычно стоит значительную сумму из-за стоимости земли. По сути, высокий спрос в Токио гарантирует, что цены на недвижимость остаются высокими даже для заброшенных объектов.
Тем не менее, по сравнению с покупкой новостройки, приобретение устаревшего дома, нуждающегося в ремонте, может сэкономить деньги, если вы готовы вложить средства в ремонт. Просто имейте в виду, что процесс сделки и налоги такие же, как и при любой обычной продаже (в Японии нет дискриминации по гражданству покупателя и нет дополнительных сборов для иностранцев).
Доходность от аренды в Токио и других городах
Многие иностранные инвесторы также интересуются доходностью от аренды на японском рынке недвижимости. Доходность от аренды (обычно выражаемая как валовая доходность, или 表面利回り) — это годовой доход от аренды, деленный на стоимость недвижимости. Доходность в крупных городах Японии, как правило, невелика, особенно в Токио, где цены на недвижимость высоки по сравнению с арендной платой. Ниже приведена сводка средних показателей валовой доходности от аренды небольших квартир (примерно однокомнатных или студийных, например, 1R–1LDK) в 2024 году по городам:
| Город | Валовая доходность от аренды (1 спальня, 1 гостиная/1 спальня) |
|---|---|
| Токио (23W) – Центральные районы | ~3,8% |
| Йокогама (соседний Токио) | ~4,4% |
| Осака (городская Осака) | ~4,5% |
| Нагоя (Центральная Япония) | ~4,7% |
| Саппоро (Хоккайдо) | ~5,0% |
| Фукуока (Кюсю) | ~5,0% |
| Сендай (Тохоку) | ~5,0% |
Источник: Средняя ожидаемая доходность по результатам опроса инвесторов 2024 года. Доходность указана до вычета расходов и предполагает наличие объектов недвижимости в хорошем состоянии вблизи центров городов. Фактическая доходность может варьироваться в зависимости от района и возраста объекта.
Как видно из таблицы, доходность от сдачи недвижимости в аренду в Токио самая низкая (около 3,5–4%) из-за очень высоких цен на недвижимость в столице. Осака и Нагоя предлагают умеренно более высокую доходность (~4,5%), а региональные города, такие как Саппоро, Фукуока и Сендай, имеют самую высокую доходность (~5% или немного выше), поскольку цены на недвижимость там ниже, а арендная плата остается относительно высокой.
Указанные показатели представляют собой среднюю валовую доходность; чистая доходность после вычета расходов (техническое обслуживание, управление недвижимостью, налоги и т. д.) будет на пару процентных пунктов ниже. Тем не менее, данные показывают, что для инвесторов, стремящихся к получению дохода, недвижимость в региональных городах может предложить более высокую доходность, в то время как недвижимость в Токио чаще выбирают скорее из-за потенциального роста стоимости или как стабильный актив, а не из-за высокой доходности.
Заключение: Обзор цен на жилье в Японии
В заключение, стоимость покупки дома в Японии в 2025 году сильно варьируется в зависимости от местоположения и типа недвижимости:
- Сельская местность Японии : В обезлюдевших сельских районах можно найти пригодные для жизни дома по цене автомобиля (несколько миллионов иен). Земля в сельской местности может быть удивительно дешевой – иногда всего несколько тысяч иен за целый квадратный метр. Однако такие низкие цены имеют свои недостатки: удаленность, старые здания (часто это дома типа «акия», нуждающиеся в ремонте) и ограниченный набор услуг.
- Крупные региональные города (Осака, Киото, Фукуока, Саппоро) : Эти города предлагают золотую середину. Жилье здесь значительно дешевле, чем в Токио, хотя цены в популярных городских районах растут. В среднем новые квартиры в таких городах, как Осака, Киото или Фукуока, стоят около 50–60 миллионов иен, а квартиры после ремонта — около 20–40 миллионов иен. Саппоро остается в нижнем ценовом сегменте, новые квартиры стоят около 50 миллионов иен. Цены на землю в центрах городов высоки, но не так высоки, как в Токио, а доходность от сдачи недвижимости в аренду относительно выше (около 4–5% валового дохода).
- Токио : Самый дорогой рынок недвижимости в стране, состоящий из 23 районов, от ультра-роскошных центральных кварталов (типичные квартиры стоят значительно больше 100 миллионов иен) до более доступных окраин (кондоминиумы стоят около 50–60 миллионов иен). Современные отдельно стоящие дома в Токио обычно стоят от 50–60 миллионов иен в пригородах и могут достигать более 100 миллионов иен в престижных районах. Даже требующие ремонта дома типа «акия» в Токио стоят значительных денег из-за высокой стоимости земли. Доходность от аренды в Токио самая низкая, около 3–4%, что отражает положение столицы, где инвесторы готовы платить меньшую прибыль ради стабильности.
Иностранцы платят практически те же рыночные цены, что и японские покупатели – на японском рынке недвижимости нет «надбавки для иностранцев». Таким образом, приведенные выше цифры в равной степени применимы как к местным, так и к иностранным покупателям, желающим приобрести дом в Японии. Учитывая курс иены в 2025 году, делающий цены в долларах США несколько более доступными, некоторые иностранные покупатели видят в этом возможность.
Японский рынок недвижимости предлагает огромный диапазон цен, от доступных домов в сельской местности до элитной недвижимости в Токио. Понимание региональных рыночных тенденций, описанных в этой статье, а также сотрудничество с опытным агентом по недвижимости являются ключом к принятию обоснованного решения об инвестициях или переезде при покупке недвижимости в Японии.
