Средняя цена продажи новостроек в 23 районах Токио подскочила до 114,83 млн иен в 2023 году, увеличившись на 39,4% по сравнению с предыдущим годом и впервые превысив 100 млн йен (60 млн рублей).
Содержание
Okushon
Согласно данным, опубликованным Институтом экономики недвижимости в четверг, стабильное предложение элитной недвижимости в центральном районе Токио привело к росту средней цены на новые квартиры.
Цены на новые квартиры в столичном регионе Токио, который включает в себя префектуры Токио, Канагава, Сайтама и Тиба, выросли на 28,8% до 81,01 млн иен и установили рекордный максимум третий год подряд.
Новые квартиры стоимостью 100 миллионов иен и более, известные по-японски как «okushon», составили около 15% всех квартир, проданных в столичном регионе Токио. Самая дорогая квартира была продана за 4,5 млрд йен. Для семей с высоким доходом, в которых оба взрослых работают, нет ничего необычного в том, чтобы взять «парный кредит» для покупки элитной недвижимости.
«Покупка окушона больше не является чем-то из ряда вон выходящим», — говорит Тадаси Мацуда, старший научный сотрудник института.
Осенью 2023 года риэлторская компания Daikyo Inc. начала продажу кондоминиумов в комплексе Lige Yoyogiuehara Terrace в районе Сибуя, Токио. Lige является ведущим брендом Daikyo, и это первый подобный проект компании в столичном регионе за 21 год. Даже самая компактная из 12 квартир, общая площадь которой составляет около 85 квадратных метров, стоит более 200 миллионов йен. Несмотря на высокую цену, «мы были завалены запросами с тех пор, как начали рекламировать эти объекты», — сказал представитель Daikyo.
Средняя цена новых квартир
Растущие затраты на землю и строительство являются основными факторами роста цен на квартиры. Кроме того, на цены повлиял и дефицит недвижимости на фоне высокого спроса. В 2023 году количество новостроек, проданных в столичном регионе, сократилось на 9,1% до 26 886.
Девелоперы скупают землю в центре Токио, чтобы использовать ее в качестве площадок для отелей и других объектов, ориентированных на туристов. Найти землю, подходящую для жилых комплексов, стало сложнее, что подстегнуло рост цен на землю.
Цены на вторичные квартиры в Токио также взлетели. По данным исследовательской компании по недвижимости Tokyo Kantei Co., средняя цена квартиры на вторичном рынке площадью 70 квадратных метров в 23 районах Токио в 2023 году составила 70,55 млн йен. За последние три года эта цена выросла как минимум на 10 миллионов йен.
«Я думаю, что цены на квартиры в центре Токио и на окраинах станут более поляризованными», — сказал Масаюки Такахаси, главный научный сотрудник Tokyo Kantei.
Финансовые учреждения повышают базовые процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой из-за роста долгосрочных процентных ставок. Для получения кредита необходимо выполнить различные предварительные условия, хотя они могут различаться в зависимости от учреждения.
Предпосылки для претендентов на кредит
Недавним нововведением в японской индустрии недвижимости, направленным на поощрение домовладения, стало введение 100-летнего срока ипотеки. Дом, обремененный ипотекой, становится наследственной собственностью и передается от бабушки и дедушки к внукам из поколения в поколение.
- Возраст: Возраст на момент подачи заявки на кредит должен быть от 20 до 65-69 лет. Возраст на момент завершения выплаты кредита должен быть около 75 – 80 лет.
- Лет непрерывной работы в Японии: Минимум 2-3 года и более. *Есть некоторые исключения.
- Годовой доход: Минимальный годовой доход должен составлять прибл. 2 000 000–5 000 000 иен.
- Лица, имеющие право на групповое кредитное страхование жизни
(в некоторых учреждениях оно может быть добровольным)
Величина займа
До 100 000 000 иен или 500 000 000 иен. От 1 до 35 лет
Обычно кредиты покрывают до 70–80% суммы покупки и до 90% оценочной стоимости собственного капитала финансовым учреждением. Общая сумма кредита, подлежащая погашению каждый год (отношение долга к доходу), должна находиться в пределах примерно 25–35% годового дохода.
Проценты по кредиту
Доступны различные виды процентных ставок по кредиту. Существует плавающая процентная ставка, фиксированная процентная ставка на определенный период времени и фиксированная процентная ставка на весь срок действия кредита. Гарантия Кредитно-гарантийной компании часто становится обязательным условием получения кредита. В этом случае требуется определенная сумма гарантийного взноса, которая иногда включается в проценты по кредиту. Некоторые финансовые учреждения не требуют ни поручителя, ни гарантийного взноса.
Пример
- Кредит с плавающей ставкой:
на основе внебиржевой плавающей процентной ставки 2,475%.
При применении льготной процентной ставки она может составлять 0,5–1,0%. - Кредит с фиксированной ставкой:
1,2–2,0% (квартира, 35 лет).
По состоянию на декабрь 2023 года максимальная процентная ставка по жилищным кредитам Flat 35 с фиксированной ставкой сроком от 21 до 35 лет и соотношением кредита к стоимости 90 процентов или менее в Японии составляла 3,47 процента. Это представляет собой рост по сравнению с 3,09 процента шестью месяцами ранее.
Плата за обработку
Это зависит от финансового учреждения. Примерная оценка составит около 32 400–108 000 иен.
Тем не менее, процентные ставки остаются низкими для ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, которые большинство людей предпочли использовать.
Размер имеет значение
Существует множество факторов, способствующих, как правило, небольшим размерам квартир в Японии; высокие цены на аренду, плотность населения, японская культура кароси и историческая нехватка жилья.
Японская культура кароси.
Япония всегда славилась своей высокой производительностью и культурным значением, придаваемым позитивной трудовой этике. Города Японии, называемые в наше время «культурой кароси» (культурой суеты), отдают предпочтение продолжительному рабочему времени, и это привело к культуре минимализма, в которой люди ставят работу выше материальных благ.
Согласно исследованию, проведенному японской компанией House and Land Survey в 2019 году, средняя планировка квартиры в Токио составляет примерно 65,9 квадратных метра. Из 65,9 кв.м только 41 кв.м занимает жилая площадь, включая спальную зону, кухню, столовую и зону отдыха.
Микроквартиры
Популярность и широкое распространение микроквартир произошли в Токио, чтобы удовлетворить потребности молодого поколения. Большинство микроквартир имеют площадь около 9квадратных метра, в них достаточно места для письменного стола, крошечной гостиной, такой же маленькой кухни, ванной комнаты и спальной зоны на возвышении.
Более спорный вариант проживания в Сибуе, Токио, — это печально известные квартиры-гробы. На первый взгляд эти равномерно расположенные квартиры можно легко принять за шкафчики или сейфы, но при ближайшем рассмотрении вы увидите, что внутри них действительно живут люди, и так было с начала 2010-х годов. В 2013 году жители могли рассчитывать на оплату 55 000 иен (600 долларов США) в месяц за проживание в помещении длиной чуть более 2,44 м и высотой около 1,3-1,5 метра. Ни в одной из квартир нет окон, а жильцы пользуются общими удобствами, такими как ванные комнаты и умывальники.
В этих гэки-сема (чрезвычайно тесных) домах совместного проживания преобладают молодые специалисты. Для многих молодых людей, пытающихся тем или иным способом добиться успеха в столице, квартиры-гробы — это все, что они могут себе позволить. Но для группы людей, которые проводят большую часть своего времени на работе и на открытом воздухе, жертвование жилым пространством может стоить того, чтобы получить шанс посоревноваться в неоновом городе.
Япония испытала острую нехватку жилья после Второй мировой войны, и это привело к строительству небольших, доступных по цене домов. Хотя экономика Японии с тех пор восстановилась, предпочтение небольшим квартирам и домам сохранилось.
Средний размер собственного дома в Японии составляет 121,7 м 2 (36,8 цубо; 1310 кв. футов). Это сильно различается между крупными городскими районами (Токио: 91,0 м 2 или 27,5 цубо или 980 кв. футов) и сельскими районами (префектура Тояма: 178,4 м 2 или 54,0 цубо или 1920 кв. футов).
